5年后房子外墙渗水，是不由物业来管理的。外墙防水的质保期一般是五年。在这五年期内由开发商来负责出资维护修理。外墙窗台渗漏水比较原因复杂，有可能是屋顶或是外墙某个位置的水渗入，再沿墙砂浆层渗下，再从窗台渗入，因此，要解决问题应从外面来处理。

但是除非外面重做，否则也不容易找渗漏水点，开发商不会给你这样做，基本没有操作性，除非整栋楼上下都漏。剩下就是从里面来处理，这要求材料要有优秀粘结性，并要有耐久性及防水性，工艺也要考虑，因此要维修好并没那么简单。

外墙渗水原因有哪些外墙渗水可能是设计因素导致的渗漏，建筑师在设计中对外墙防水不重视，外墙装门面设计没有防水概念及功能设定，从而对建筑物的功能系数大打折扣。

1、很多设计人员不重视细部大样设计，如窗滴水槽、鹰嘴、台坡度、穿墙管、外墙预埋管件、门窗、幕墙与墙体间的接缝等，在这些方面设计时往往不够细致。

2、材料因素导致渗漏：块材质量差、翘曲、变形，防水涂料、防水密封材料等质量不合格，饰面材料缺角破损，铝合金门窗材质不合格、加工制作质量差等，直接影响工程质量。

外墙及屋顶因长期日晒雨淋，大多数又采用一般水泥处理，所以很容易开裂导致渗水。外墙窗台渗水有可能是因为没有做好密封处理，或者因长时间日晒雨淋导致密封胶老化而渗水。外墙渗漏最好找下开发商或者物管看下现场情况，如果是从屋内来处理这个问题，就只有用卷材外加涂料来做防水处理!双重保护，但是从屋内只能治标不治本，如果出现暴雨应该还是会出现问题，最好的方法还是处理外墙。

3、施工因素导致渗漏：外墙施工质量，特别易渗漏部位施工质量差，是造成外墙渗漏从而引起质量问题的主要原因。